聊聊土地财政和房产税，这两看起来不相关，其实是一回事。
土地财政始于分税制，税改后税收大头被中央拿走，地方政府想发展又缺启动资金，于是打起土地的主意。中央也知道地方日子不好过，1998年下了红头文件，容许地方政府出租土地。
这事看起来稀松平常，其实蕴藏着两个非常重要的事实。
首先，跟世界上大多数国家都不一样，咱们国家土地国有（严格说城市土地国有）。这就厉害了，要知道土地就是财富的源泉，古代不用多说，掌握土地就掌握了权力，超级大地主往往连皇帝都不鸟。即使现代工业社会，土地也是基本生产资料，毕竟你想建工厂，先得有块地吧？所以控制土地的中央政府就有超强的执行力，类似铁公机这种大型基建，说搞就搞，基本没啥阻力。西方国家土地私有，国家想干点啥阻力重重，往往最后不了了之。
不过早先土地利用率不高，建国以后很长时间，土地禁止转让、买卖、出租，国家如果没有规划，这部分土地只能是白白空置，相当于最重要的生产资料却游离于市场之外，特别是分税制以后，地方政府捧着金饭碗，却天天跟中央要饭，多少有点魔幻。所以98年之后，中央放开管制，激活了这部分隐藏的财富。
具体办法就是出租，而且是长租，住宅用地70年，工业用地40年。大家新闻里经常听说某某房企天价拿地，其实就是从政府手里通过招标的方式租用土地，这部分成本会转嫁到房价里，也就是说，咱们交的房款包含两部分费用，一部分是土地租用费，还有一部分是盖房成本。
地方政府收的租金就是土地财政的收入。这些钱也不能随便花，有一部分要先还贷款。
大家一直有个误区，觉得土地买卖好像是无本生意，其实不是，光秃秃的一片土地是卖不上价的，要先搞七通一平，生地搞成熟地才有人租，要是赶上拆迁，开工前还得烧香，指望别碰上钉子户。这些工程都超级费钱，政府手里没有启动资金，一般是通过城投公司贷款融资，所以有了收入后要优先给银行还钱，这部分成本大概能占到土地收入的50%。
所以土地收入看起来数目很大，其实还得扣掉一半的成本。剩下的钱也不能胡吃海塞，要搞城市建设，修路修桥，修公园搞绿化，修地铁。公共服务水平提高，生活便利，吸引更多人定居，房价涨上去，下次卖地的时候地价也跟着水涨船高。地价高，地上盖得房子也升值，房产和地产就这么互为催化剂，一起飞上天。
大家能看懂这里面的逻辑吗？房价高是因为地价高，地价高是因为地方政府在房产周边通水、通电、修路修桥，盖学校，盖医院，盖幼儿园，想想所在城市那些房价高地段，是不是周围全是这些公共设施？学区房之所以能卖上天价，还不是因为周围有超级牛小？而建造这些公共资源的钱，就来源于土地财政。
现在对土地财政和地方债务批评的声音比较多，不过有一说一，作为市民你就别埋怨了，手里的房子能升值，主要是因为地方政府土地收入的再投资。
多说一句，咱们按照这个逻辑算算谁是房价上涨最大的受益者。
首先肯定不是房地产商，我们国家的地产商主要是贷款融资，拿了地以后就得赶紧开发，主打就是两三年完成一个循环，快进快出资金才能周转起来，不等房价涨就出手了，所以他们挣的主要是盖房子的钱。
当然了，也有例外，比如李嘉诚，家底厚，自有资金充足，他就可以玩点花样，比如买地以后不开发，放个十几年后转手添个0卖掉。或者房子盖好以后，先出租，等十年以后房价涨5倍再卖，他们能吃上房价上涨的红利。不过能这么干一靠眼光，二靠资金雄厚，国内大部分地产商根本做不到。
其次也不是地方政府，咱们前面说了地方政府要对土地加工，还得搞城市建设，往往是入不敷出，还得靠贷款维持，大家现在说地方政府债务多，主要就是从这儿来的。他们是房价上涨的主要推手，但并不是最大的受益者。
剩下的，就是最早的那批购房人和炒房客了，共同的特点是买房早，如果把房价上涨归因于土地费用上涨的话，他们相当于在土地还不值钱的时候，一下交了70年租金，现在租金涨了，人家就可不是躺着吃差价。
对地方政府来说，这个模式肯定有问题，因为城市土地有限，这一租就是几十年，相当于把未来的受益拿到现在变现，而且土地有限，租一块少一块，你让下届班子怎么办？所以这事就是典型的寅吃卯粮，肯定是不可能持续。
此外土地价格也不可能一直上涨，城市建设总有个度，早期你修一条地铁，公共服务能提升10%，你修第十条的时候，公共服务能力可能只能提升0.01%，根本覆盖不了成本，长期看是个边际收益递减的趋势。公共服务能力没了提升，房价地价也就没了涨的趋势。
怎么办呢？
对，收房产税。
税的本质其实就是物业费。你住在小区里，公共区域的的保洁、绿化，健身器材、篮球场，24小时保安服务，门禁，停车，这些都是物业公司提供的服务，享受了服务要交物业费，这个大家都理解。咱们把空间放大，你住在一个街区，这个街区有三甲医院，有本市最牛的小学，有超大公园，你享受了便利，是不是也得交费？再放大一点，你生活在城市中，道路、桥梁、免费的公园绿地，遍地的摄像头保护你的安全，出了事随时喊警察帮忙，这些公共服务是不是也得交费？国家养那么大军队保护老百姓不受外地入侵，是不是也得交费？
所以我们可以把税理解成大号的物业费，只不过有的服务是地方政府提供，所以要交给地方，比如道路、桥梁和教育。类似国防这种服务，国家统一提供，所以要交给国家。
大家能看明白吗？理论上来说，你交的每一分钱，其实都花在你享受的公共服务上，这也是为啥说税收是”取之于民用之于民“的意思。
咱们说的房产税，其实对应的应该是交给街区的那一部分钱。
很好理解，大家都知道一个城市房价并不一致。有的地区公共服务好，附近有超级牛小、大医院、大商场，有地铁站和公交枢纽，也就是咱们常说的黄金地段，自然交费就应该高一点；有地方周围一片荒地，到最近的公交车站也得20分钟，对应就可以少交点，这也是房产税是以房价为税基的的依据，房价高说明本地区公共服务好，而这些公共服务是政府提供的，多交点是应该的
也就是说，房价跟土地区位强相关，房产税本质上也是地租。只不过在城市建设初期，一片荒地是没法征税的。所以政府用把土地租用70年的手段把未来资源套现，获得启动资金搞基建，表现出来就是土地财政。而在城市建成后，公共服务能力提高，收房产税就应该成为政府的主要收入。
房产税的好处是按年收取，不存在寅吃卯粮的情况。如果土地升值，房产升值，房产税也会跟着增加，相当于租金一年一收，还是市价收取，用超低价一下租用70年吃差价的事也就不存在了。
所以土地财政到房产税是个自然发展的过程，有点像搞工厂，初期先筹措资金盖厂房买设备，等工厂投用后就得雇人生产，依靠流水线源源不断制造产品盈利，或者建造一个商场以后，通过出租摊位持续盈利。
接下来的问题，既然房产税是必然趋势，为啥一直不收呢？
主要原因是我国的房地产具有特殊性，除了连接钢筋、水泥、化工这些行业外，还连接着资本市场和金融市场，咱们前面说了房价包含地价和盖房成本，其实还有一部分隐藏价格没说，也就是房地产的金融属性带来的价值。
怎么理解这个事呢？
单纯的房子就是用来住的，但是如果拿到银行抵押贷款，房子就变成了资本。比如我有个亲戚开饭馆，就是用房产做抵押，从银行贷出了100万做启动资金，这个过程就叫房产的资本化。
既然房地产能变成资本，房地产市场自然也是资本市场的一种。
提到资本市场，大家第一反应肯定是股市和债市，这两是发达国家的主要融资市场，股票融资就是公司所有权融资，债券融资就是公司信用，或者说未来收益融资。
不过股市和债市只是间接融资市场，还有一个间接融资市场，也就是通过银行贷款融资，这是我们国家的主要融资手段。不过银行的钱不是你想借就能借，得有抵押物，这个抵押物主要就是房产和地产，不光我们国家这样，全世界的房地产都有这个属性，这就相当于在居住和使用之外，又附加了一部分价值。
而且房产可以自由买卖，又叠加了流动性。啥叫流动性呢？其实就是变现的能力，流动性最好的是现金，其次是活期存款，然后是定期存款、股票债券，如果把模型简化一下，大致可以对应宏观经济领域的M0，M1，M2，M3，这个不细说。
当然了，这个不是绝对的，比如香烟在监狱里的流动性就要强于现金，货币贬值的时候大家倾向于储存粮食，粮食的流动性就增加，房地产烈火烹油的时候，一套房子大家抢着卖，变现很容易，房地产的流动性就好。
很容易就能看出来，流动性代表大家都需要，在交易过程中可接受程度高，需求量大，自然价值也会比实际价值高一点。这也是为啥大家观察房市不仅要看房价，还要看成交量的原因，成交量上不去，房产的流动性就差，价值也就跌去一截。
所以房产在我国具有金融属性。大家都说房价高，其实除了前面说的建设成本和土地租金外，还包括金融附加值。
高房价主要体现在金融附加值和土地租金上，炒房也是炒的这两个概念。比如小产权房，不能贷款也不能交易，又没有土地成本，剥离了土地租金和金融属性，价值立马就会降一大半。
而房产税开征以后，因为增加了持有成本，房价肯定会跌。本来这是个正常现象，相当于把70年的土地出让租金，以房产税的形式，分摊到每年征收，房价少了这一大块成本，降价是自然而然的事。
但是房地产又连着资本市场，不管什么原因导致的房地产价格下跌，表现出来就是整个资本市场缩水，融资规模变小，用来的生产的资本就少了。
比如原来一套房子贷款500万，降价后只能贷款300万，经营的本金也就变成300万了，从宏观上看，就是全社会用于生产的资本减少了。我前面说的那个亲戚，这两年碰上疫情，一直在靠贷款续命，原来靠100万贷款就能维持酒店运转，现在少了50万，可能马上就会破产，紧跟着就是十几个员工的失业。其实他的酒店在当地还可以，正常经营几年就能爬出大坑，如果关键时候停止输血，大概率死在半路上，多少有点可惜。
而且贷款是广义货币生成器，贷款规模下降，贷款创造的货币也会缩水。好处是全社会杠杆率下降，毛病是有效货币也跟着降下来，要知道央行放水也要通过商业银行贷款才能进入生产环节，如果抵押物不足，放水再多也是堆在商业银行闲置，对生产没什么作用。咱们常说的流动性陷阱，就是指这个。
以上还只是正常情况。
实际上，像房地产这种虚拟财富，下跌往往会有加速效应，如果发生踩踏，价格一泻千里，很可能连带金融系统也出问题，这个本质上跟美国股市崩盘，欧洲债市暴雷是一样的。
特别是银行，房地产通过贷款和银行建立了紧密联系，他两是一根绳子上的蚂蚱，一个倒下另外一个也站不住。
比如房企用一块估值1亿的土地从银行贷款1亿，现在土地价格下跌到5000万，这时候你说房企着急吗？肯定着急，但也不会太急，因为钱已经拿到手了，他们担心的下一块地套出的现金会减少。
最着急的是银行，贷出去一亿，手里的抵押物只有5000万，剩下的5000万就是风险。
对银行来说，最好的办法是要求增加抵押物，比如再抵押一块地，凑足1个亿，或者干脆要求提前还款5000万，保证抵押物和借出钱的钱价值匹配。
对，银行是有这个权利的。包括我们的住房贷款，很多人觉得房价跌了跟自己关系不大，只要按合同定时还款就没问题。其实不是这样的，银行如果觉得抵押房屋掉价，完全可以要求你补交差价，这可就不是几千块钱的事了。
你说房企能补上抵押物吗？大概率不会，首先是没那么多钱，有钱就不去贷款了嘛。其次，1亿的资金在我手里，5000万的抵押物在你手里，双方筹码不一样，主动权在放弃这边，我就是不补，你奈我何？这就跟你从银行贷款300万买了房子，现在房价跌到100万，银行让你提前还款200万是一个道理，你说你会交这个钱吗？
不交就是违约，接着就是诉讼，打官司，最后你被扫地出门，银行被折腾的七荤八素，最后也拿不回本金，是个双输的结果。这也是为啥大家没怎么听说过类似的案例，就是银行怕引起连锁反应，不敢这么操作。
所以现实世界里，银行往往睁只眼闭只眼，只要按时交月供，也就不追究了。不过长期看，银行是用5000万的抵押物，贷出去1亿，风险是自己承担，往后的日子只能是提心吊胆过。
等哪天土地降到1000万，风险变成现实，房企可能干脆违约拿着钱跑掉了，银行的贷款收不回来，马上变坏账，坏账多了储户就会恐慌，紧跟着就是取款潮。银行最怕挤兑，这么一波操作下来，估计没几个能挺过去。要知道，银行是整个金融系统的中心，老百姓的身家性命都在里面，国家必须要救，办法肯定是放水，到时候引起通货膨胀，吃亏的还是老百姓。
大家能看明白吗？房地产并不是简单的商品，里面附加了金融属性，是间接融资市场的重要抵押物，特别是对地方政府和房企，如果房价下跌，不仅是房地产缩水，风险会蔓延到金融系统和银行，这个是无论如何不能接受的。
所以地方政府第一要务是稳房价，稳房价就能稳地价，稳地价就能稳债务，稳债务就能稳银行和金融，这就是个连环套。这个阶段出台房产税，跟自杀也差不多了，无论如何是不敢动。
而且房产税操作起来还有很多现实的问题。
比如房价核定就是个难点，大小、户型、位置都是影响因素，这些东西市场交易的时候无所谓，买卖双方协商价格，互相认可就行。抵押贷款评估也无所谓，评估价只能影响贷款额度，不涉及实际利益。征税可就不一样了，房价多1万，就得按税率多交1万的税。那房主就有说法了，凭什么我的房子110万，邻居的房子就是105万，将来扯皮的事很多。
还有那些小产权房，自住没问题，但是不能上市交易，价格自然相比商品房差了很多，理论上来说他们可以少交税，但是他们享受的公共服务和商品房没啥区别，特别是小产权房因为是集体土地，前期没有交土地出让金，相当于没出租金就享受了公共服务，理论上他还应该多交税，但这就违背了按房价征税的原则，处理起来会很棘手。
还有征收的问题，虽然有征信可以约束，难免会有脸皮厚的滚刀肉，你用什么手段约束？总不能像美国国税局一样，开着装甲车去征税吧？
此外，土地出让金和房产税的关系也是个问题，国外土地私有，收房产税名正言顺。咱们土地是国家的，买房已经交过土地出让金，相当于已经交了房租，再收一遍是不是不合适？
这些问题就是前进路上的地雷，这也是为啥房产税说了这么多年，却一直雷声大雨点小的原因。
不过房产税是土地财政的2.0版本，就跟你盖了厂房一定会投入正常生产一样，是个单向趋势，未来肯定得收。
至于什么时候具备征收条件，我也说不好，大概率得先清理掉上面说的拦路虎。我随便说说，不一定对，大家批判着看。
首先肯定得剥离房地产的金融属性，减少资本市场对房地产的依赖。比如增加直接融资比例，把股市和债市好好整一整，企业缺钱可以上这两个市场融资，贷款融资的比例下降，自然会减少对抵押品的依赖，房价的涨跌也就没那么大影响。
当然了，这又牵扯到股市和债市这两个老大难，这两货多年一直都没啥起色，提来来就头疼，这个有机会咱们单独说说。
如果股市债市不争气，退而求其次的作法，就是减少房地产在间接融资市场作为抵押物的占比。这事可以借助互联网金融。
银行要抵押物是因为不信任你，有点像一个同事跟你借钱，你肯定得让他打借条。如果是你哥借钱，可能你随手就给了，因为知根知底，还有爸爸妈妈坐镇，你对他有相当的信任。企业经营过程中，很多都是三角债，欠上家钱的同时，也是下家的债主，整体经营情况健康，但手头就是缺现金。以往老板得拿房产抵押贷款，但是互联网时代，所有的经营情况全都存在系统里，银行打开电脑，发现你和上家、下家的信用都非常好，经营状况正常，过往也没有违约记录，鉴定信用良好，可能就不要抵押物了，直接把钱借给你周转。互联网金融的本质就是用信息技术解决信用问题，比如蚂蚁金服就是干这个的，马老师一直批评巴塞尔协议，说用抵押物贷款是旧时代的产物，说的就是这个意思。至于蚂蚁后来剑走偏锋，那是另外一回事了。
此外，还可以搞双轨制，把房产分成两类，商品房和保障房。保障房主要解决老百姓住宿问题，不能上市交易，主打一个房住不炒。商品房保留金融属性。一方面减少房地产作为抵押物的规模，另外一方面可以稳房价，刚需们有房可住，自然不会去追商品房，房价波动的时候不至于大家一起追涨杀跌。
前面说的是长期战略，眼前最要紧的还是要解决地方政府债务问题，至少要部分消化房地产衍生的债务。最近讨论这个的比较多，这事看起来是个大事，其实从国家层面来说，要解决也不麻烦，这事咱们不讨论了，有机会再说。
如果房地产金融属性降低，房价的涨跌就不会影响全局，房产税征收也就顺理成章了。
征收环节也可以区别对待，比如针对已售房产，房价已经包含土地出让金，相当于预交了地租，可以不交房产税，等70年到期后再考虑征税。或者针对增值部分征收房产税，当作对公共服务升级的补偿。新售房屋可以征收房产税，当然了有税费，可能会比二手房价格低一点，但也没关系，政府从土地收入让渡些收益，把一次性收费均摊到每年收取。也可以从小产权房入手，这部分房产一直不好定性，正好借收房产税的机会转成商品房，一边征税一边升值，大家心理上也可以接受。
还有就是房产税的使用问题，现在大家对房产税归地方这事没啥异议，但是对税费的使用还不明确。如果把房产税看做物业费的话，房产税的使用应该由交税的人决定，有点像业主对物业费的使用有监督权是一样的。这事在国外很正常，欧洲从中世纪开始，就有无代表不纳税的说法。啥意思呢？如果开会要对农民征税，那会议必须得有农民代表，换句话，你要对我征税，必须得说明收了钱干啥，我同意你才能收。美国独立战争就是因为英国议会讨论对北美殖民地征税，但是却把美国代表排除在外，美国人怒了，这才提出分家单过。
具体到咱们国家，房产税的用途可以通过地方人大讨论，各地自行决定用途，具体就不聊了。
文末总结一下，房地产是个特殊行业，大家总说房地产绑架经济，其实站在全局考虑，也是没办法的事，城市要发展必须得有资本，政府初期手里没啥资源，利用土地搞启动资金是很正常的事。而且现在看地方政府负债累累，但是基建可是实实在在搞起来了，咱们现在享受的公路、地铁、学校、医院，其实都跟土地财政有关系，像贵州水司楼、荆州关公像这种纯形象工程毕竟是少数，大部分基建还是落到实处。说白了，借的债务都变成资产，大家光盯着债务发牢骚，却对资产视而不见，多少有点不公平。
至于说地方政府寅吃卯粮，其实换个角度看，下一任政府可以利用这些公共服务吸引企业投资和人口迁入，由此产生的税收可得归功于前面的土地财政，从这个角度看，又何尝不是前人种树后人乘凉？
还是那句话，从土地财政到房产税，本质上是发展过程中不同阶段，不同的建设思路，现在要做的，就是找到一个方法，保证1.0到2.0的平滑过渡。
